Küçük emsal artışları riskleri ortadan kaldırır

Türkiye'de riskli yapı stokunun 21 yılda ancak yüzde 20'sinin halledilebildiğini belirten AE Mimarlık Yönetim Kurulu Başkanı mimar Ahmet Erkurtoğlu, riskli binaların bölgesel küçük emsal artışlarıyla kısa sürede yenilenebileceğini ancak kentsel dönüşümün ada ve alan bazlı olması gerektiğini söyledi.

Türkiye, dünya üzerinde ciddi deprem kuşaklarını üzerinde barındıran ülkeler arasında ilk sırada yer alıyor. Yaklaşık 7,5 şiddetinde deprem üretebilen fayların üzerinde ise büyükşehirler, sanayi kentleri ve ulaşımda merkezi noktalar yer alıyor. 17 Ağustos 1999 Marmara depremi ile birlikte yasal ve mali yapılanmaya giden Türkiye, riskli yapılar konusunda henüz istenileni yapamamış ve depreme karşı korunaklı yaşam alanları oluşturabilmiş değil.

İstanbul’da yaşanacak 7 ve üzeri şiddette bir depremle 30 bin binanın çözebileceği, sadece İstanbul’da değil Türkiye genelinde 6,7 milyon binanın bir an önce kentsel dönüşüme tâbi tutulması noktasında acele edilmesi gereği vurgulanıyor.

İstanbul’un Türkiye’nin deprem açısından en riskli bölgesi olduğunu belirten Tektaş Kentsel Dönüşüm Yönetim Kurulu Başkanı Hakan Çatalkaya’nın ifadeleri ise çarpıcı. İstanbul’daki 600 bin binanın 400 bininin deprem riski taşıdığını ve beklenen bir İstanbul depreminde 150 bin ila 500 bin kişi arasında bir can kaybının yaşanabileceğini belirtiyor.

Riskli binaların özellikleri

İstanbul’da halen 1500 binada yapılan incelemeler riskin büyüklüğünü gösteriyor. Riskli binalardaki ortak özellik şöyle sıralanıyor: Binanın 1999 depreminden önce yapılmış olması, kolon ve kirişlerde çatlaklar bulunması, bodrum katta aşırı rutubet, demirlerde paslanma, küflenme ve beton döküntüleri arasında deniz kabuğu görünmesi, binanın iskânının bulunmaması ve binanın oturduğu zeminin sağlam olmaması.

1999 yılındaki Marmara depreminin Türkiye ekonomisine maliyeti bugünün parasına göre yaklaşık 200 milyar lira oldu. Rakamlar resmi... Marmara Depremi’nin Türkiye'ye maliyeti TÜSİAD’a göre 17 milyar dolar, dönemin Devlet Planlama Teşkilatı'na göre 15 ila 19 milyar dolar, Dünya Bankası’na göre ise 12 ila 17 milyar dolar. Ayrıca Birleşmiş Milletler Kalkınma Programı (UNDP) Türkiye Temsilciliği’nin de bu konuda çalışması bulunuyor. Bugün İstanbul merkezli bir Marmara depreminin Türkiye ekonomisinin maliyeti 50 milyar dolar olarak öngörülüyor.

150 milyar liralık dönüşüm

Türkiye’de şu anda 6,7 milyon, İstanbul’da ise 400 bin kentsel dönüşüme girmesi gereken riskli bina bulunuyor. Durumun vahametini gören kamu ise özel sektör ile birlikte deprem risklerini azaltmak veya ortadan kaldırmak adına 2012 yılından bu yana ciddi çalışma içerisinde. Ülke genelinde o tarihten bu yana 200 bin bina kentsel dönüşüm kapsamına girdi. 1,2 milyon adet bina ise sırasını bekliyor. Türkiye’de kentsel dönüşümün tamamlanması için hesaplamalara göre 1 trilyon liraya yakın bir para gerekiyor. Şu ana kadar 150 milyar liralık kentsel dönüşüm yapıldı ve 81 vilayette 500 binden fazla riskli bina yıkıldı.

7 milyona yaklaşan riskli konutları dönüştürmek için 5 yıllık eylem planı yapan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ise ülke genelinde acil dönüşmesi gereken 1,5 milyon binanın bulunduğunu ifade ediyor. Planlamaya göre yılda 300 binlik bir kentsel dönüşümle hedefin tutturulabileceği belirtiliyor. Söz konusu 300 binanın 100 bininin İstanbul’da dönüşüme tâbi tutulması öngörülüyor.

İstanbul’da 60’ın üzerinde kentsel dönüşüm çalışması yapılıyor. Bu çalışmanın 48’ini ilçe belediyeleri, 9’unu bakanlık, 8’ini özel sektör yürütüyor. 2020 yılı itibariyle 25 bini İstanbul’da olmak üzere Türkiye genelinde 65 bin konutun dönüşümü sürüyor. İstanbul’da kentsel dönüşümde Esenler, G. Osmanpaşa, Başakşehir ve Üsküdar ilçeleri başı çekiyor. Anadolu’da ise Ankara, Adana, Kayseri, Konya ve Samsun kentsel dönüşümün diğer merkezleri olarak görülüyor.

Deprem riskine farklı bir öneri

17 Ağustos 1999 depreminin yıldönümünde kentsel dönüşüm, Türkiye’nin depreme yönelik hazırlıkları ve kentsel dönüşümün hızlandırılması konusunda yaptığı önerilerle dikkat çeken AE Mimarlık Yönetim Kurulu Başkanı  ve Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği Başkan Yardımcısı mimar Ahmet Erkurtoğlu ile ülkenin önemli meselesi olan depreme karşı alınması gereken tedbirleri konuştuk.

Mimar Ahmet Erkurtoğlu’nun depremin gerek ekonomik ve gerekse can kaybına yönelik risklerini minimize etme veya ortadan kaldırma konusunda kentsel dönüşümün kısa bir zaman içinde gerçekleştirilmesine yönelik tavsiyelerini dinledik.

Mimar Erkurtoğlu kentsel dönüşümün planlandığı gibi ilerlemediğini ve süreçte birçok engelin bulunduğunu belirtiyor ve bina yıkımlarının hızlanması ve yenilenmesi konusunda “emsal artışları”ndan bahsediyor.

Deprem riskine karşı kısa vadeli çözümün küçük emsal artışlarından geçtiğini ve içinde bulunulan deprem riskinin bu sayede minimize edileceğine vurgu yapan mimar Ahmet Erkurtoğlu, 17 Ağustos depreminden bu yana dayanıklı yapılar ve kentsel dönüşümde istenilenin seviyeye henüz ulaşılamadığını söylüyor.

Yüzde 20’si yenilendi

 AE Mimarlık Yönetim Kurulu Başkanı mimar Ahmet Erkurtoğlu, Türkiye’de riskli yapı stokunun 1999 depreminden bu yana sadece yüzde 20’sinin yenilenebildiğini belirtiyor. Arsa ve bina sahiplerinin istekleri ve yasal prosedürlerin inşaata başlamak için uzun zaman alması sebebiyle özel sektörün kentsel dönüşüme soğuk baktığını dile getiren mimar Ahmet Erkurtoğlu, “Ülkemizde ve özellikle İstanbul’daki arsalarda binaların yenilenmesi için yapılacak 0,3, 0,5 gibi küçük bir emsal artışları riskli binaların yenilenmesine yol açacaktır ve arsa maliyetlerini düşürecektir. Ama bunu bir rant olarak görmemeliyiz. Böylece vatandaşlarımızın sağlam binalarda oturmasını sağlayabiliriz” diyor.

Emsal artışlarının bölgesel ve yapısal olarak dikkatli yapılması gerektiğini asla parsel bazında emsale müsaade edilmemesi gerektiğini ve dönüşümün ada ve alan bazlı olması gerektiğini belirten mimar Ahmet Erkurtoğlu, sistemin acilen kademeli şekilde hayata geçirilmesi gereğine vurgu yapıyor.

Mimar Ahmet Erkurtoğlu, sadece küçük emsal artışlarıyla değil diğer taraftan kentsel dönüşüme engel olan yasal ve mevzuat konularında da esnekliklere de ihtiyacı bulunduğunu söylüyor. Mimar Erkurtoğlu, binalardaki mülkiyet ve şerefiye probleminin giderilmesi, faizsiz konut edinme sisteminin genişletilmesi ve KDV muafiyetinin sağlanması gibi ek tedbirlerin kentsel dönüşümü ve dayanıklı yapı üretimini artıracağını kaydediyor.

Emsal artışı nedir?

Emsal diğer adıyla KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı değeri) yapının katlar alanı toplamının imar parseli alanına oranına deniyor. KAKS sayısı, katlar alanı bodrum kat, asma kat, çekme ve çatı katı ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonra kalan alanların toplamı olarak ifade ediliyor. 0.20, 0.30, 0.5, 1.0, 2.7 ve 3.0 gibi sayılarla gösteriliyor.

Söz konusu oranların yükseltilmesi emsal artışı olarak adlandırılıyor. Emsal artışları kamu tarafından imar yönetmelikleriyle belirleniyor. Mevcut emsal hakkı, parsellerin birleştirilmesi ile arttırılabiliyor. Parseller ne kadar büyürse, emsal artışı da o oranda artabiliyor.

Bir parselde 4 katlı yan yana iki binada oturan vatandaşlara, parsel büyüklüğü olarak minimum 1000 metrekareye ulaşmaları halinde emsal artışı hakkı verilebiliyor. Buna göre adalar ne kadar büyürse ilave haklar da o oranda artıyor. Böylece daha fazla inşaat yapılabiliyor. Bir alanın emsale girebilmesi için binaların toprağın altında kalmaması ve imar planına uygun olması gerekiyor.

KAKS yani emsal oranı 0.30 ve 1000 metrekare alanı bulunan bir arsaya 300 metrekare inşaat yapılabiliyor. Aynı arsada emsal (KAKS) 0.50’e çıkarılmasına karar verilirse 500 metrekare inşaat izni almış oluyor.

Sistem gözden geçirilmeli

Mimar Ahmet Erkurtoğlu söz konusu risklerin bir an önce çözülmesi konusunda imar yönetmeliklerinin kentsel dönüşüme göre yeniden gözden geçirilmesi gerektiğini ifade ediyor. Erkurtoğlu, binaların sağlamlaştırılması konusunda kentsel dönüşümün yanında kendi binasını yapmak isteyenlere de devletin ucuz kredi imkanı oluşturması gerektiğine vurgu yapıyor ve KDV muafiyetine dikkat çekiyor.

Mimar Erkurtoğlu,Türkiye’nin kentsel dönüşüm veya dayanıklı altyapı ve gayrimenkul imalatında Japonya’yı örnek alabileceğini belirtiyor. Yürürlükteki kentsel dönüşüm yasasıyla hükümetin finansal yönden depreme dayanıklı binaların yapılması konusunda finansal destekler sağladığını dile getiren mimar Erkurtoğlu, bugünkü teknolojik yapıyla eski tarihi binalardan daha sağlam yapılar yapılabileceğini ve özellikle yüksek binalarda sismik izolatörün kullanılabileceğini kaydediyor.

Konut faizlerine dikkat

Pandemi sürecinde vatandaşların konut almada daha çok site içindeki müstakil konutlara yöneldiğini dile getiren mimar Erkurtoğlu, talepteki artışın hem sağlıklı bir hayat hem yatırım amaçlı olduğuna dikkat çekiyor. Mimar Erkurtoğlu, faizsiz konut edinilmesi sisteminin tam anlamıyla güvence altına alınması durumunda bu alanda talebin artacağını, birçok kişinin faiz hassasiyeti sebebiyle kentsel dönüşüme sıcak bakmadığını, faizsiz konut edinme veya edindirme alanının özendirilmesi gerektiğine dikkat çekiyor.

Faizlerin düşmesiyle halkın konut edinmedeki yüksek talebinin görmezden gelinemeyeceğinin altını çizen Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği Başkan Yardımcısı mimar Ahmet Erkurtoğlu, konut faizlerinin yüzde 0,64’e kadar inmesi., vadelerin 72 aya kadar uzatılması, yüzde 15’lik fiyat indirimi, kefil, banka ve masrafın maliyetler içinde olmayacağına yönelik uygulamalar sektör için can suyu olduğunu söylüyor.

Konuta talebin geçen yıla göre kat kat arttığına dikkat çeken Erkurtoğlu, düşük faizli kredilerle şantiyelerin tekrar çalışmaya başladığını, yaklaşık 200 sektörü harekete geçiren gayrimenkulün ve dolayısıyla kentsel dönüşümün faizler sebebiyle yavaşlamaması gerektiğini belirtiyor.

Yaşanabilir alanlar önemli

Kentsel dönüşümün aslında yaşanabilir alanların oluşturulması anlamına geldiğini, arsa, malzeme ve faiz maliyetlerinin yanında insanların hayat standardını yakalayabilecekleri konutlarda oturmak istediklerini belirten mimar Ahmet Erkurtoğlu, pandemi sürecinin de insanları konut açısından da etkilediğini vurguluyor.

Erkurtoğlu, “Değişen trendler ve yaşam şekilleri, kentsel dönüşüm, konutun yatırım aracı olarak değerlendirilmesi gibi pek çok faktör nedeniyle İstanbul’da konut metrekareleri düşerken, konut tiplerinde de 2+1’ler ağırlık kazanmıştı. Koronavirüs dolayısıyla ofislerin evlere taşınması, eğitim hayatının evden devam etmesi, sokağa çıkma yasağı gibi nedenler konutlarda yeni dönem anlayışını da beraberinde getirdi” diyor.

Mimar Erkurtoğlu, kentsel dönüşümle birlikte azalan metrekarelerin yerini koronavirüs süreciyle birlikte daha büyük metrekareli evlerin alacağını, balkonlu ve yüksek tavanlı evlerin yeniden gündeme geleceğini, enerji tasarrufu sebebiyle güney cepheli ve yatay mimarili konutların rağbet göreceğini, yeni binalarda konut ile ofislerin iç içe geçeceğini belirtiyor. Mimar Erkurtoğlu, “Evin antresinden bağlanılan, odası ve banyosu olan ayrı bir ofis yeri oluşturulacak. Yani evin antresinden kapı açılıp ofis alanına geçilecek” bilgisini veriyor.

Söz konusu trend ile yürüyen kentsel dönüşümde bir yandan deprem risklerine karşı çalışmalar yapılırken diğer taraftan da yaşanabilir alanların oluşturulmasının gereğinin altını çizen mimar Ahmet Erkurtoğlu, emsal artışlarıyla söz konusu trendin daha rahat uygulanabileceğini kaydediyor.

analizgazetesi.com.tr

Önceki ve Sonraki Yazılar