Büyümeden başka bir düşüncenin olmadığı, insanların bara ka evlerde dahi yatmaya rıza gösterdiği, çevre kirliliği ve altyapı sorunlarının ayyuka çıktığı, insanları fabrika ile gecekondu arasına sıkıştırdığı sosyal hayat, sonunda patlama noktasına geldi ve kentsel dönüşüm kaçınılmaz oldu. Neticede kentsel dönüşüm bugün, sanayileşmenin kötü etkilerini ve tabii afetlerin vereceği can ve mal kayıplarını önlemenin zaruri bir hayat kurtarıcısı.

Kentsel Dönüşümün İlk Örneği Paris

Kentsel dönüşümün kısa tarihine bakıldığında ilk örneği Paris’te yaşandı. 1800’lü yılların ortalarından itibaren kamu desteği ile başla tılan çalışmalar zamanla sanayileşen ülkelerde yaygın olarak hayata geçti. Osmanlı’da da dönüşüm aynı tarihlerde gerçekleşiyor Cumhuriyet döneminde önce 1966 yılında gecekondu kanunu ile start alan kentsel dönüşüm, 1980’li yıllara kadar istenildiği gibi uygulanamadı. Ülkemizde 1984 yılında Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı İdaresi Başkanlığı Kanunu’nun çıkarılması ve TOKİ’nin kuruluşuyla hayat bulan kentsel dönüşüm, birçok siyasi ve ser maye sorunlarıyla karşı karşıya kalsa da Sakarya’da 17 Ağustos 1999, Düzce’de 12 Kasım, 2011’de Van, 6 Şubat 2023’te Kahra manmaraş merkezli 11 vilayeti etkileyen depremler ve 23 Nisan 2025 İstanbul depremi kentsel dönüşümü gündemin merkezine oturttu. Aynı zamanda 2025 yılı Haziran ve Temmuz aylarında ülkenin yarısından fazla ormanları etkileyen yangınlar, yeşil vatanda da bir dönüşüm ihtiyacını ortaya koydu. Ormanlarımızın korunması, işlen mesi ve ekonomiye kazandırılması için yapılaşmada olduğu kadar orman varlığımızda da büyük bir dönüşüme gerek olduğu gerçeği iyice gün yüzüne çıktı.

Kentsel Dönüşüm Her Alanda Bir An Önce Bitmeli

Kıymetli bakanımız Murat Kurum, kentsel dönüşümün tüm ülkede en kısa sürede bitirilmesi için kolları sıvadıklarını söylüyor. Kurum süre de verdi… 10 yıl… 2035’te geçmişin biriktirdiği bu sorunu kimse konuşamayacak! Yürekten inanarak inşallah, diyoruz. Zor olsa da inanarak çıkılan yolda güçlükler kolaylaşır… Türkiye’de 2010’larda ciddi şekilde başlatılan kentsel dönüşüme yönelik imar çalışmaları 2017 yılından itibaren şirketlerin iflas ve konkordatolarıyla sonuçlandı. Bir İstanbul Fikirtepe ve Esenyurt örnekleri var ki evlere şenlik! Devlet hem hak sahipleri hem yüklenici şirketlerin mağduriyetlerini en aza indirmek adına projelere ek destek sağladı ama dönüşüm bir türlü tamamlanamadı. Söz konusu dönemde inşaat şirketleri zarar ederken, hak sahip leri mağdur oldu. Fakat o yıllarda projeleri finanse eden bankaların kârlılık rakamlarındaki önemli artışlar dikkatlerden kaçmadı. Madem kentsel dönüşüme finansör olanlar bu işten kâr ediyor, yüklenici ve hak sahipleri mağdur oluyor, bu işte bir bit yeniği olması gerekti ve yapılan çalışmalar sonunda kentsel dönüşümde bankaların daha fazla risk alarak projelere katılmasının önü açılmalıydı…

Kamu Katılım Bankaları Niçin Kuruluyor!

İstanbul Fikirtepe’de karşılaşılan sorunların üstesinden gelmek için bankaların ticari riske ortak olabilecekleri yöntemler ile kentsel dönüşümde başarılı bir sonuca ulaşabileceğini artık herkes biliyor. Gerçek şu ki Türkiye’de finansal kurumlar kentsel dönüşümü rahat lıkla karşılayabilecek güçte Dikkat edilirse devlet de kamu katılım bankalarının sayısını çoğaltarak riske girmeyen konvansiyonel bankaları bu işe fazla karıştırmadan dönüşümü en kısa sürede bitirmek istiyor. Türkiye Emlak Katılım, Ziraat Katılım, Vakıf Katılım ve yakında kurulacak Halk Katılım’ı bu işe en büyük destek verecek bankalar arasında saymak mümkün. Kuveyt Türk, Albaraka Türk, Türkiye Finans Katılım, Dünya Katılım, Hayat Finans Katılım, TOM Katılım ve diğerleri de kesinlikle oluşturulacak yeni kentsel dönüşüm sistemine entegre olacaklardır. İnşaat firmalarının finansman maliyetleri düşecek, işi finanse eden katılım veya konvansiyonel bankalar ticaretten daha fazla kârlar elde ederken yükleniciler aldıkları taahhüt işlerini kolaylıkla bitirecek ve hak sahipleri istedikleri haklarını elde edecek. Böylece kentsel dönüşüm de hızlı bir şekilde tamamlanmış olacak.

Riski Yüksek Ancak Meyvesi Tatlı

Dedik ya, kentsel dönüşüm zor ve riski yüksek, ancak sonucu her ke simi memnun eden bir süreç… Zira dönüşüm ülkenin her bölgesinde farklı altyapı ve ölçekler barındırıyor. Böyle devasa projelerde bakan lıkları, hak sahiplerini, yüklenici firmaları, belediyeleri ve finansman kuruluşlarını bir araya getirmek kolay olmasa gerek. Bu paydaşlar ortak bir amaç ve sistemde birleşirlerse kentsel dönüşüm başarıla bilir. Kentsel dönüşümün altyapısı oluşturulduğunda bir bina gibi üst katlara geçmek kolay olur. İşin yöneticisi devlet yani merkezi yönetim dönüşüm yasal usullerle ilkelerini sağlıklı bir şekilde tesis eder, koru masını ve uygulamasını adaletli bir şekilde gerçekleştirirse dönüşüm herkesin şikâyet etmeyeceği şekilde kısa sürede bitirilebilir.

Ortaklık Paylakı Adil Olmalı

Kentsel dönüşüm neticede bir irade işi olduğu kadar sermaye olmadan da bu işe girişilmiyor. Dolayısıyla yüksek risk arz eden dönüşüm projelerinde her bir proje ayrı ayrı ele alınıp doğru ortaklık ve finansman modelleri belirlemek lazım. Türkiye’de finansal yapı, yapacağı işlerde yüksek teminatlar istediğinden kendilerini güvence altına almadan bu işe girmek istemiyor. Nitekim bundan önce gerçekleştirilen kentsel dönüşüm çalışmalarında bankalar kâr ederken yüklenici firmalar batmış, hak sahipleri mağdur olmuştu. Bu bakımdan ticari riskin paydaşlar arasında daha adil bir şekilde paylaşıldığı farklı finansman yaklaşım ları yaşanacak finansal sorunları en aza indirmesi açısından değerli olacak. Açıkçası ticari riskin finansör bankalar ve yüklenici inşaat firmaları tarafından ortaklaşa yüklenildiği bir finansman modeli işin başarısını güçlendirecek. İşte bu noktada yolun sonu katılım finansa çıkıyor. Çünkü hiçbir konvansiyonel banka yüksek teminat almadan kentsel dönüşüme yanaşmıyor. Bu da şu anda bir an önce bitirmek istediğimiz kentsel dönüşümü akim bırakıyor.

İki Kişi İyi Bir İşte Ortak Olursa 3’üncüsü Kim?

Evet insanlar ticari faaliyetler için ortaklık kurabilirler. Ancak bu ortaklık şayet bütün toplumun yanında ticaretin yanında önemli bir hayır işi de olur. Sermayelerini, emeklerini duran veya dönen varlık larını ortaya koyarak ortaklık yapan insanlar doğacak kâr ya da zara ra elbette ortak olacak. Ancak inancımızın gereği ‘İki kişi hayırlı, iyi bir işte ortak olursa 3’üncüsü Allah (cc) olur’ prensibi bu zamana kadar faaliyetlerin genellikle iyi bir şekilde sonuçlandığını göstermiştir. Fabrikalar, barajlar, elektrik santralleri, otoyol, köprü ve tünel ler, birçok imar faaliyeti ortaklık yoluyla başarılmıştır. Dolayısıyla mudarebe veya onun alt bileşenleri emek - sermaye değişimine dayalı bir ticaret yöntemiyle kentsel dönüşüm niçin başarılmasın? Bir finansman yöntemi olarak mudarebe, banka, müşteri ve 3’üncü tarafların bir araya geldiği, bazı katılımcıların emek bazılarının da sermaye ortaya koyduğu yatırım ve ortaklığa dayalı bir ticaret biçimi olarak yıllarca insanlığa hizmet etmiş ve etmeye devam ediyor.

Katılım Sermayesi Dönüşümü Nasıl Başaracak?

Ticari riskin finanse edilmesinde sermaye veren ile emek verenin ortak bir paylaşımda buluşması gerektiğini söyledik. İşte bu da katılımın finans modellerinden olan “mudarebe” veya “müşareke” yoluyla rahat bir çözüm ortamı oluşturulabilir. Buradan ifade edelim, mudarebe yöntemi hem banka hem yüklenici firma için yüksek kârlılık potansiyeline sahip olduğu bir gerçek… Yeter ki iş iyi koordine edilsin! Konut satış fiyatı, maliyet artışından daha yüksek olduğu gerçeği ile elde edilecek kârın ve işin hızlı ve başarılı bir şekilde başarılı şekilde bitirilmesi için hiçbir neden yok! Ayrıca mudarebe ile yüksek belirsizlik ortamında dahi kentsel dö nüşüm projelerinin planlanan şekilde başarı ile tamamlanmasının ve toplam maliyetinin daha düşük olmasının mümkün olduğu açık. Mudarebe yönteminin yine farklı alt türleri veya diğer iş birliğine dayalı finansman yöntemi olan “müşareke” ve “istisna’a” de benzer uygulamalar içerdiğinden dönüşüm projeleri için biçilmiş kaftan olarak ortada duruyor. Mudarebe kentsel dönüşüm gibi büyük sermaye gerektiren pro jelerin finansmanı için kullanılacaksa bu sermaye tek kişi tarafından da temin edilemeyebilir. Bu durumda sermayedar rolünü katılım bankaları üstlenebilir. Girişimci emek koyar, banka ve katılımcılar sermaye aktararak sözleşmeye taraf olurlar. Sermaye temsilciliğini yapan katılım bankası finansı bir havuzda toplar. Banka isterse kendi öz sermayesiyle de dönüşüme katılabilir ve bir nevi kendisi için bu yatırım olur. Banka sermayedarların payına düşen kârdan da pay olarak operasyonları finanse eder. Bankalara çağrım şu: Kentsel dönüşümün bir an önce tamam lanması için emek, alın ve akıl teriyle yoğrulmuş hamura bir tutam un da siz atın!