Türkiye’de inşaat malzeme fiyatları düşüşte. Mevsimselliğin yanı sıra dış pazarlardaki şartların bozulması sonucu faaliyetlerdeki daralma gerilemede etkili oluyor. Güven ve öncü göstergelerde iyileşme olmasa malzeme fiyatları yerlerde sürünecek. Ama!..

2022 Nisan’ından beri inişe geçen İnşaat Malzemeleri Sanayi Bileşik Endeksi’ndeki gösterge aşağı yönlü fakat buna karşılık konut fiyatları tutulmuyor... 2022 yılı üçüncü çeyrek itibariyle arındırılmış gerçek enflasyon yüzde 58 olduğu halde, Knight Frank Küresel Konut Fiyat Endeksi’ne göre Türkiye’de yüzde 189’luk konut fiyat yükselişini anlamlandırmak oldukça zor!

Konut fiyatları enflasyondan üç kat daha fazla artmışsa bu durumu tetikleyen nedir? Son dönemde yüzde 0,69 şeklinde uygulanan kredi imkânlı kampanyalar fiyatları aşağı çekmede etkili olacak mı? Gayrimenkul sektöründe artan sorunların çözümü için neler gerekiyor?

Konut fiyat artışlarını arz - talep açısından irdelersek, ev sahipliğinde Avrupa ile Türkiye tam mânâsıyla ters bir korelasyon oluşturuyor. Avrupa’da ev sahipliği oranı yüzde 35, Türkiye’de yüzde 60. Söz konusu durum “Dünyada mekan, ahrette iman” anlayışının yansıması olabilir ancak bazı gerçekler de ortada... En son “Yeni Evim” kampanyasına müracaat edenlerin sayı olarak 5 milyonu geçtiğini biliyorsunuz!
O halde konut fiyatları niçin artıyor, masaya yatıralım:

Ülkemizde konut fiyatlarındaki artışın ana nedenlerinden belki de ilki Türk halkının konuta aşırı düşkünlüğü. Gerek ihtiyaç, gerek kiralama veya gerekse yatırım için konut alımı ilk sırada kendine yer buluyor. Ancak halkın gayrimenkul düşkünlüğünü fırsata çevirenler de var…

Olaya önce yatırım açısından bakalım: Döviz durgun, altının nereye gideceği belli değil... Herkes banka faizlerinden kaçıyor. Doğal olarak yatırımlar konuta kayıyor. Konut iyice bir yatırım aracı hâline gelmiş durumda.

Konut kampanyaları fazla talep dolayısıyla fiyatları yükselten etkenler arasında. Son kampanyanın hemen peşinden sonra sıfır ve ikinci el konut fiyatlarının yüzde 20’nin üzerinde arttığını belirteyim. Neticede, bir zamanlar gayrimenkulde balon oluştuğuna dair tartışmalar zirvedeyken şimdilerde alınacak konut bulunamıyor.

Yüksek enflasyon da fiyat artışlarında önemli etken... Vatandaş sürekli fiyat artışı ortamında konut alımlarını ertelemek istemiyor, alım yönünde hareket ediyor. Dolayısıyla fiyatlar hız kesmiyor.
Diğer bir sebep evlenme ve boşanmalar… Türkiye’de her yıl 500 bin evlilik ve 150 bin civarında boşanma olurken sonuçta bu alanda dahi 800 binin üzerinde konut ihtiyacı ortaya çıkıyor. İlave üretilen konut sayısı ise yılda 400 bine bile ulaşmıyor.

Bu arada ülkemizde bir evini 2, iki evini 3 yapma çabaları hızla artarken yabancıların önce oturum alma ve ardından konut edinme faaliyetleri çığ gibi büyüyor. Mamafih yabancılara yapılan satışlar da konut fiyatlarının artmasında önemli rol oynuyor...

Türkiye’de 2022 yılında yabancıya oturma izni 1,35 milyona ulaştı. Geçen yıl oturma izni alanların başında ilk sırayı 153 bin kişi ile Ruslar alıyor. Rusların ardından en çok oturma izni alan 131 bin kişi ile Iraklılar, 100 bin kişi ile Suriyeliler ve 47 bin kişi ile Ukraynalılar ile Azerbaycanlılar geliyor. Geçen yıl; 706 bin yabancının İstanbul ikâmetine, 158 bin yabancının Antalya ikâmetine kayıt yaptırdığını hatırlatayım.

Demek ki yerel satışların yanında dünya, Türkiye’den konut satın almak için yarışıyor. Elbette bu hâl talebi yükseltiyor ve böylece talep, arzın çok üstünde seyrediyor. Talebin yüksek, arzın düşük olduğu yerde fiyatlar tabii ki artacak.

Yine konut fiyatlarını artıran diğer etken rayiç bedel oyunu… Kampanyalarla birlikte konut satıcıları bir ay içinde fiyatlara “talep zammı” denen bir artış yaptı. Satıcılar söz konusu fiyat artışıyla da yetinmedi, bir de rayiç bedel oyunuyla kazançlarını katlamaya çalıştı.

Şöyle ki: Konut satıcıları az vergi ödemek için önce konutun resmi fiyatını düşük gösteriyor, ardından kendi belirledikleri konut bedelini kayıt dışı olarak alıcıdan elden tahsil ediyor. Diğer taraftan konutun resmi fiyatını düşük göstererek ev alıcısının kredi almasını da sınırlıyor.

Hazine ve Maliye Bakanı Nureddin Nebati ise Yeni Evim projesi ve kredilerde düşüş sinyalini fırsata çevirip konutlara fahiş zam yapanlar ile “rayiç bedel oyunları”yla konutlarını gerçek dışı değerde gösterenleri uyarıyor ve “Rayiç bedel konusunda çok ciddi çalışmamız var” diyor.
Fiyatların stabil hâle gelmesi, konutta arz-talep dengesinin oluşması ve mevcut sorunların en aza indirilmesi için; mutlaka konut arzını, talebin üzerine çıkarmak ve kayıt dışılığı önlemek fevkalâde elzem!

bursasancak.com.tr/yazının devamı..